Immobilienwirtschaft
17. Januar 2022 6:06  Uhr

Der Preis ist heiß, der Wert entscheidend

Auf der Grundlage von Immobilienbewertungen werden existenzielle Entscheidungen getroffen. Den genauen Preis von Objekten zu kennen, ist für Käufer, Verkäufer oder Bestandshalter wichtiger denn je.

Bei einer Immobilienbewertung kommt je nach nach Objekt ein bestimmtes Bewertungsverfahren zum Einsatz. | Grafik: Chlorophylle – stock.adobe.com

Von Jonas Raab

NEUTRAUBLING/WACKERSDORF. Es gibt viele gute Gründe, warum man den Wert einer – oder seiner – Immobilie kennen muss. Nicht nur beim An- oder Verkauf von Objekten bilden Immobilienbewertungen die elementare Grundlage für den Preis; auch bei Erbschaftsfragen, Ehescheidungen, städtebaulichen Maßnahmen oder wenn Betriebs- in Privatvermögen überführt werden soll, spielt der Wert von Immobilien eine zentrale Rolle. „Augenmaß und über den Daumen peilen gelten nicht als Bewertungskriterien“, sagt Melanie Hanauer, Betriebs- und Immobilienfachwirtin bei der Baumgärtner & Duscher Immobilen GmbH in Wackersdorf.

Immobilienbewertung wird immer wichtiger

Auch für Anleger wird es immer wichtiger, den genauen Wert ihrer Immobilien zu kennen. Die aktuelle Gemengelage ist dafür verantwortlich: Nullzins, Inflation und die Flucht in Sachwerte stehen einem Nachfrage- und Preisboom auf dem Immobilienmarkt sowie dem Lieferkettenengpass im Bausektor gegenüber. „Immobilien sind ein essenzieller Bestandteil der Vermögensbilanz“, sagt Tobias Koch, geschäftsführender Gesellschafter der SCA Portfoliomanagement GmbH in Neutraubling. „Gerade in den letzten Jahren ist der Stellenwert hier sicherlich gestiegen.“ Klumpenrisiken gelte es aber zu vermeiden, so Hanauer: „Sehr vermögende Kunden achten auf eine ausgewogene Vermögensstruktur und passen beim ,Rebalancing‘ das Verhältnis der Assetklassen wieder an.“

Fest steht: Immobilien bleiben ein zentraler Bestandteil jeder Vermögensbilanz: „Durch die Steuerfreiheit nach einer Haltefrist von zehn Jahren im Privateigentum oder besondere Ausgestaltungen im Betriebsvermögen sind Immobilien auch in Zukunft als Anlageform zu berücksichtigen, auch wenn die Renditeerwartung deutlich geringer ausfallen dürfte“, sagt Koch. Umso wichtiger werde es für Anleger, Immobilien entsprechend bewerten zu lassen.

Koch bietet Immobilienbewertungen als Teil seiner Family-Office-Dienstleistungen an. Er rät Immobilienbesitzern dazu, sich immer eine möglichst detaillierte Bewertung inklusive aller zugrunde liegender Berechnungen vorlegen zu lassen, wenn sie nötig wird. „Da es bei Immobilien meist um größere Summen geht, kann es zu hohen Steuerlasten führen, wenn sie etwa im Falle eines Unternehmensverkaufs oder der Erbfolge falsch beurteilt werden“, sagt Koch.

Wahl des Bewertungsmodells hängt vom Objekt ab

Um den Marktwert eines Objekts zu ermitteln, hat man laut Immobilienwertermittlungsverordnung die Wahl zwischen drei Verfahren: dem Sachwert-, dem Vergleichswert- oder dem Ertragswertverfahren. Jedes davon kann zu marktkonformen Ergebnisse führen, allerdings haben alle auch, je nach Immobilienklasse und Grundstücksart, ihre Unzulänglichkeiten. Die Wahl des richtigen Verfahrens ist für eine sachgemäße Bewertung deshalb entscheidend.

Beim Sachwertverfahren bilden Bodenwert und Bausubstanz den Immobilienpreis. Es wird meist bei selbst genutzten Objekten beziehungsweise bei Einfamilienhäusern angewandt, da hier keine Erträge ermittelt werden können, erklärt Hanauer. Und Koch ergänzt: „Deshalb ist es wichtig, die Preisentwicklungen der Baukomponenten entsprechend abbilden zu können. Mit Blick auf die aktuellen Preissteigerungsraten ist dies bei einer indexierten Abbildung nicht immer einfach. Dafür können besondere Baumaßnahmen exakter berücksichtigt werden.“

Anders ist es bei der Bewertung von Eigentumswohnungen. Da derartige Immobilien oft ähnliche Merkmale aufweisen, kommt hier vor allem das Vergleichswertfahren zum Einsatz. Der Wert wird anhand des Kaufpreises ermittelt, der für ähnliche Grundstücke erzielt werden kann, wobei oft auf Marktberichte regionaler Gutachterausschüsse zurückgegriffen wird. „Entscheidend ist eine hohe Übereinstimmung der für den Vergleich relevanten Merkmale. Weicht die Wohnung allerdings stark vom am Markt vorhandenen Standard ab, sollte man auf andere Verfahren zurückgreifen“, sagt Koch.

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Mieterträgen abgeleitet. Laut Hanauer wird es deshalb insbesondere bei Renditeobjekten und vermieteten Immobilien angewandt. Neben Wohnfläche und Mietpreis pro Quadratmeter spielen auch Bodenwert, Gebäudeertragswert und Liegenschaftszins eine Rolle. Bei diesem Verfahren komme der Renditeaspekt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern gut zum Vorschein, erklärt Koch. Die Praxis zeige jedoch, dass sich beispielsweise hochwertige Ausstattungen nicht immer im jeweiligen Mietpreis widerspiegeln.

So gehen Sachverständige bei der Immobilienbewertung vor

Die Daten, die für eine Bewertung nötig sind, können laut „Immoportal“ beispielsweise über ein Marktdatenportal für jede beliebige Adresse innerhalb der Bundesrepublik angekauft werden – oder Sachverständige ermitteln sie selbst. Sie können dann auch schnell feststellen, welches Verfahren sich für die jeweilige Immobilie am besten eignet. Koch holt die notwendigen Daten für die Bewertung beispielsweise anhand eines Fragebogens ein. „Falls eine Besichtigung möglich ist, verschaffen wir uns auch vor Ort einen Überblick“, erklärt er.

Von einem der vielen Onlinerechner rät er ab, wenngleich sie für eine erste Grobeinschätzung hilfreich seien. „Diese Angebote präsentieren meist nur eine blanke Zahl, aber die damit verbundenen Berechnungen werden nicht aufgezeigt. Bei den großen Summen, um die es bei einer Immobilienbewertung geht, sollte man einen ausführlichen Bericht mit allen Einzelheiten heranziehen“, rät Koch.

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