Interview
1. November 2021 14:54  Uhr

Die urbane Zukunft profitiert von der Pandemie

Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie, erklärt im Interview, warum die harte Zäsur durch Corona auch ein heilsamer Schock für die Stadtplanung sein könnte.

Dr. Tobias Just | Foto: Thomas Pettenberg

Von Jonas Raab

Herr Professor Just, wie beeinflusst Corona die Entwicklung unserer Städte?

Prof. Dr. Tobias Just: Schon seit Jahrzehnten wandeln sich die Städte von Produktions- mehr in Richtung von Konsumorten. Damit meine ich nicht in erster Linie, dass sie zu Shopping- oder Gastronomieorten würden, sondern dass es in Städten stärker um den Konsum von privaten und öffentlichen Leistungen geht – also um Wohnen, Kultur und Freizeitaktivitäten. Die Pandemie hat diesen Wandel kurz zum Erliegen gebracht und wird ihn dadurch mittelfristig sogar verstärken. Die Lockdownphasen haben uns nämlich verdeutlicht, wie wichtig ein Park in der Nähe ist. Wie wichtig kurze Wege sind. Wie wichtig Wohnen ist und wie wertvoll Begegnungen sind. Was haben denn die Leute während Corona gesucht? Etwas mehr Fläche, etwas mehr Grün, endlich einen Balkon. Die Standardantwort auf Wohnraumfragen, „wir brauchen mehr Stapelwohnungen“, greift deshalb zu kurz.

Was ist Ihre Antwort?

Die Pandemie stärkt den Quartiersgedanken und gemischtgenutzte Immobilien. Dass es Vorteile hat, mehrere Assetklassen in einem Objekt zu vereinen, haben Investoren vor der Krise gerne vom Tisch gewischt. Kurze Wege werden immer wichtiger, nicht nur wegen der Pandemie. Aufenthaltsqualität wird zum bestimmenden Zuzugskriterium. Die Logik der 1960er- und 1970er-Jahre, wonach junge Menschen dahin gehen, wo sie einen Arbeitsplatz bekommen, ist ein Stück weit überholt. Sie gehen dahin, wo sie gut und gerne leben können, um eine Politikwerbung umzuformulieren. Eine zukunftsfähige Stadt braucht mehr als nur Arbeitsplätze, einen Autobahnzubringer oder vielleicht einen Regionalflughafen. Immer mehr Infrastrukturleistungen können wir über Datennetze abdecken. Das Internet ist wie eine zweite Stadt unter die Städte gekrochen. Wir können auch daraus für die Stadt der Zukunft lernen, dass die Stadt nicht dort aufhört, wo sie irgendwann einmal in einer Raumordnung festgelegt wurde. Im Mittelalter haben wir Ringmauern um die Städte gebaut. Funktional machen wir das immer noch. Das spiegelt das Leben aber immer weniger wider.

Die große Aufgabe von Stadtentwicklern ist es also, für mehr Vernetzung und Durchmischung zu sorgen?

Ja. Bemerkenswerterweise ist das eine Rückbesinnung. Die typische europäische Stadt war immer eine durchmischte Stadt der kurzen Wege. Am Marktplatz standen schon immer Mixed-Use-Immobilien, wie man heute sagen würde. Die Trennung der Nutzungsklassen, die erst die umfangreiche Mobilität innerhalb der Stadt und mit der Vorstadt erzwungen hat, kann heute wieder etwas rückabgewickelt werden. Wichtig ist: nur etwas, nicht vollständig.

Wir dürfen nicht dem Glauben aufsitzen, dass Corona bald vorbei und dann alles wieder beim Alten sei.

Stichwort Mobilität: Auch hier hat die Pandemie einiges verändert.

Für die meisten Quartierslösungen gibt es noch keine hinlänglichen Mobilitätskonzepte. Auch Fahrradlogistik funktioniert nur, wenn wir kurze Wege ermöglichen. Macht man sich über die Nutzerströme keine Gedanken, bringen auch die Pop-up-Radwege wenig bis gar nichts. Wir werden aus Berlin nicht über Nacht Amsterdam machen, dafür ist Berlin schon allein viel zu flächig. Auch deshalb muss man mehr Funktionen in die einzelnen Quartiere bringen, denn 30 Kilometer radeln nur wenige, 5 Kilometer ist ein Konzept für viele.

Sind die Corona-Effekte nachhaltig oder nach der Krise bald wieder vergessen?

Wir dürfen nicht dem Glauben aufsitzen, dass Corona bald vorbei und dann alles wieder beim Alten sei. Die Entwicklungen waren überwiegend auch ohne die Pandemie angelegt, sie wären nur viel langsamer fortgeschritten. So oder so hätte der Onlinehandel die Geschäfte immer mehr in Schwierigkeiten gebracht. So oder so hätte die Hotellerie Einbußen erlebt, wenn wir dem Klima zuliebe weniger reisen wollen, sollen oder müssen. Für einzelne Branchen war Corona katastrophal, für die Bereitschaft, Stadtprozesse zu überdenken, war es sogar hilfreich. Heftige Zäsuren lassen uns begreifen, dass wir etwas tun müssen.

Man muss nicht dauernd abreißen und neu bauen. Man muss die Nutzungen der Zeit anpassen und darf nicht irgendwelche Pläne aus den 1960er-Jahren als bindend empfinden.

Wie schnell macht sich ein solches Umdenken im Stadtbild bemerkbar?

Stadtplanung ist ein langwieriger Prozess, ein jahrzehntelanges Hinbewegen auf eine Wunschvorstellung. Ein gemischtes Quartier entsteht nicht über Nacht. Da müssen ganze Gebäudestrukturen verändert werden, Kompromisse müssen gefunden werden, beispielsweise ob man aufstocken darf oder kann. Die Prozesse mit Nachbarschaften, Eigentümern und den Behörden sind anstrengend. Auch die Veränderungsbereitschaft ist nicht überall gegeben.

Wie flexibel muss eine resiliente Stadt sein, wie veränderbar der Bestand?

Wenn man beispielsweise durch die Frankfurter Innenstadt geht, kommt man an ehemaligen Klöstern vorbei, die heute Museen sind. Man geht über den Weckmarkt, auf dem es keine Brötchen gibt. Auf dem Rossmarkt stehen keine Pferde. In der Münzgasse wird nicht mit Münzen gehandelt, in der Büchergasse nicht mit Büchern. Hätte man an der ursprünglichen Nutzung dieser Orte festgehalten, würde die Frankfurter Börse heute ganz anders aussehen, die Buchmesse wäre viel kleiner – und man hätte vielen, vielen Bäckern, Buchhändlern und Pferdebesitzern ins Handwerk gepfuscht. Wie sehr sich die Stadt verändert hat, fällt heute keinem mehr auf. Man muss nicht dauernd abreißen und neu bauen. Man muss die Nutzungen der Zeit anpassen und darf nicht irgendwelche Pläne aus den 1960er-Jahren als bindend empfinden.

Fazit

Corona beschleunigt urbane Zukunftstrends. Vor allem in den Lockdownphasen wurden etablierte Nutzungskonzepte infrage und gewohnte Lebensweisen auf die Probe gestellt. Die Anforderungen an Wohnraum haben sich genauso geändert wie die an öffentliche Orte. Die Pandemie macht deutlich, warum so viel über kurze Wege, Dezentralisierung, Durchmischung und Vernetzung geredet wird. Weil es Städte resilienter macht. Folglich zielen auch die Kernaussagen der IREBS-Studie „Europäische Städte nach Corona – Strategien für resiliente Städte und Immobilien“ in diese Richtung: Entscheidend sei, Quartiere zu stärken, öffentlichen Raum als multifunktionalen Begegnungsort zu gestalten und Bestandsimmobilien zu anpassungsfähigeren und stärker gemischtgenutzten Gebäuden umzunutzen, fasst Herausgeber Professor Dr. Tobias Just zusammen. Dafür bedürfe es aber in vielfacher Hinsicht mehr Flexibilität, auch und gerade in Genehmigungsprozessen und bei Gebäude- und Vertragsstrukturen, erklärt er: „Genau das dürfte die größte Umsetzungshürde darstellen – vor allem, weil es eine engere Zusammenarbeit von privaten und öffentlichen Akteuren erfordert.“