Interview
14. Januar 2022 6:01  Uhr

Erste Übertreibungen sind sichtbar

Immobilienökonom Steffen Sebastian rät, den Immobilienmarkt differenziert zu betrachten. Von einer Blasenbildung in ganz Deutschland sei nicht auszugehen. In einigen Metropolen dagegen könnten die Preise den Bezug zum Markt verlieren.

Immobilienökonom Steffen Sebastian | Foto: Christian Buck

Von Thorsten Retta

Herr Professor Sebastian, in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise stark gestiegen – teilweise um 50 Prozent und mehr. Über Blasenbildung am Markt wird beinahe ebenso lange diskutiert. Nun hat selbst Corona der Preissteigerung keinen Abbruch getan. Wie lange kann das noch gutgehen?

Prof. Dr. Steffen Sebastian: Zunächst sollte man die Preissteigerungen differenziert betrachten. Zwar sind Miet- und Kaufpreise in Gesamtdeutschland gestiegen; allerdings sind die Steigerungen in der Peripherie moderat ausgefallen, während die Preise in den Metropolregionen deutlich stärker angezogen haben. Von einer Blasenbildung in ganz Deutschland kann man daher nicht sprechen. In Metropolregionen mit angespannten Wohnungsmärkten sind aber tatsächlich erste Übertreibungen erkennbar, so auch immer wieder die entsprechenden Warnungen von EZB und Bundesbank. Die Immobilienpreise werden stabil bleiben, solange die Zinsen niedrig sind. Damit ist aber ein deutlicher Zinsanstieg gemeint. Die leicht gestiegenen Zinsen der letzten Monate werden voraussichtlich keine Auswirkungen haben.

Ein wesentlicher Treiber der Preisspirale sind die vergleichsweise hohen Baukosten für Wohngebäude in Deutschland.

Seitens der Immobilienwirtschaft ist häufig der Vorwurf zu hören, die ausufernde Bürokratisierung sei ein wesentlicher Faktor für das Anziehen der Preisspirale. Vorhaben würden unnötig kompliziert und in die Länge gezogen. Muss die Politik die Regeln pragmatischer ausgestalten, wenn sie die Lage gerade auf dem Wohnimmobilienmarkt entschärfen möchte?

Ein wesentlicher Treiber der Preisspirale sind die vergleichsweise hohen Baukosten für Wohngebäude in Deutschland. Im Jahr 2019 lagen diese bei 1834 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über den Baukosten unserer europäischen Nachbarn. So weist beispielsweise Österreich Baukosten für Wohngebäude von unter 1700 Euro pro Quadratmeter auf. Neben der hohen Nachfrage und Kapazitätsengpässen im Bausektor führen vor allem hohe staatliche Anforderungen an Gebäude in Deutschland zu hohen Baukosten. Hinzu kommen teils lange Wartezeiten bei den Baugenehmigungen. Bürokratieabbau und eine pragmatischere Ausgestaltung bei den Gebäudeanforderungen könnten in der Tat Baukosten reduzieren und Bauvorhaben beschleunigen. Gleichzeitig sollten Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer zumindest für Ersterwerber gesenkt werden, um selbst genutztes Wohnungseigentum wieder erschwinglicher zu machen. Es gibt also genügend Ansatzpunkte für staatliches Handeln, um den Preisdruck bei Immobilien zu entschärfen.

2020 wurden in Deutschland etwa 300.000 Neubauwohnungen fertiggestellt. Reicht das?

Nach einigen Berechnungen entspricht dies tatsächlich dem Bedarf. Allerdings ist dies nicht ausreichend, um einen Rückgang der Mietpreise zu bewirken. Neubau hilft hier nur sehr bedingt, weil hierdurch das Angebot nur langsam ausgeweitet werden kann. Derzeit führen neu gebaute Wohnungen in den Top-7-Städten zu einer Angebotssteigerung von weniger als einem Prozent jährlich. Zudem ist nicht sichergestellt, dass neu entstandener Wohnraum tatsächlich bezahlbar ist. Bezahlbares Wohnen wird daher allein durch Neubau nicht gesichert werden können.

Knappheit ist (…) nur insofern gegeben, als dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Für die Makler ist das im Verkauf eine sehr komfortable Situation.

Was bedeutet die Knappheit an Objekten für die Maklerbranche?

Der Umsatz mit Immobilien ist in den letzten Jahren permanent gestiegen. Knappheit ist daher nur insofern gegeben, als dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Für die Makler ist das im Verkauf eine sehr komfortable Situation. Problem bleibt auch für Makler weiterhin die Akquise von attraktiven Objekten. Aber auch hier gibt es große regionale Unterschiede. Nicht an allen Standorten wächst die Bevölkerung.

Es gibt im Grunde keine Branche mehr, in der die Digitalisierung nicht zu massiven und grundlegenden Veränderungen führt. Wie sieht das in der Immobilienwirtschaft aus?

Auch in der Immobilienbranche kommt der Digitalisierung eine wichtige Rolle zu. Durch digitale Technologien ergeben sich etliche Automatisierungspotenziale, zum Beispiel im Bereich der Immobilienverwaltung wie Zahlungsverkehr, Reporting, Mieterkommunikation und Co. So könnte der sich absehbar verschärfende Fachkräftemangel durch die Automatisierung ganzer Prozessketten ausgeglichen oder zumindest abgemildert werden. Aber auch die Planungsphase und Kommunikation mit Behörden kann durch den Einsatz digitaler Technologien deutlich effizienter gestaltet werden – Stichwort digitale Verwaltung. Zugleich gewinnen digitale Angebote auf dem Gebiet der Immobilienvermittlung immer mehr an Bedeutung. Bekannte Portale bieten im Zuge der Coronapandemie bereits digitale Wohnungsbesichtigungen an und auch Immobilienmakler können den Prozess von der Annahme einer Immobilie bis zum Verkauf durch den Einsatz digitaler Technologien sowohl für Käufer als auch für Verkäufer deutlich vereinfachen.

Eine Steigerung der Flächenauslastung könnte ein effizientes Mittel sein, um weniger Flächen zu versiegeln.

Welchen Effekt hat die Pandemie auf die angesprochene Entwicklung?

Grundsätzlich hat auch in der Immobilienwirtschaft die Pandemie die Akzeptanz digitaler Angebote deutlich erhöht.

Neben der Digitalisierung ist Nachhaltigkeit ein zweiter Megatrend. Was kann dazu der Beitrag der Immobilienwirtschaft sein – einer Branche, die zu einem wesentlichen Teil Flächen versiegeln muss?

Die Immobilienwirtschaft hat erkannt, dass Themen wie Klimaschutz, Ressourcenverbrauch und Flächenversiegelung eine immer wichtigere Rolle spielen werden. Eine Steigerung der Flächenauslastung könnte ein effizientes Mittel sein, um weniger Flächen zu versiegeln. Im Wesentlichen sollten Gebäude höher gebaut werden. Die Nutzung nachhaltiger und regional vorhandener Baustoffe, etwa Holzbaustoffe, Kalksandstein und Lehm, kann das Problem des hohen Ressourcenverbrauchs in der Immobilienwirtschaft zumindest mildern. Im Bereich des Klimaschutzes sind energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden entscheidend, um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Häufig wird der Fokus in der öffentlichen Debatte zu stark auf nachhaltige Neubaugebäude gerichtet – zu Unrecht. Denn: Neubauten machen nur einen kleinen Teil des Gebäudebestands aus und selbst der energieeffizienteste Neubau ist meist weniger nachhaltig als Bestandsgebäude, wenn Rück- und Neubau in die Bilanz einbezogen werden. Die Immobilienwirtschaft wird bei der energetischen Sanierung ihren Beitrag leisten. Zuallererst sollte der Staat aber einen ordnungspolitischen Rahmen und ausreichende Anreize setzen, um eine zeitige Sanierung des gesamten Gebäudebestands in Deutschland zu garantieren.

Steffen Sebastian

Steffen Sebastian ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance) an der IREBS International Real Estate Business School und Direktor am Center for Finance der Universität Regensburg sowie Forschungsprofessor (Research Associate) am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Professor Sebastian studierte Betriebswirtschaftslehre an der Universität Mannheim und der ESSEC, Frankreich. Nach Promotion in Mannheim und Habilitation an der Universität Frankfurt wurde er 2006 an die Universität Regensburg berufen. Seine Forschungsschwerpunkte sind Indirekte Immobilienanlagen, Immobilienindizes, Immobilienderivate und Asset Allocation. Er ist Mitherausgeber des European Journal of Real Estate Research und des German Journal of Property Research sowie Leiter des Arbeitskreises „Indirekte Anlagen“ der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.