Arbeitswelt
16. März 2021 6:05  Uhr

Schöner arbeiten: My Home is my Office!

Die Arbeit daheim boomt, Büros verwaisen: Um Mitarbeiter nach Corona wieder dorthin zu locken, müssen sich Firmen etwas einfallen lassen: zum Beispiel optimal angepasste tätigkeitsbasierte Arbeitsplätze.

Ärmelschoner und Bürobote waren gestern: Moderne Bürowelten müssen den Mitarbeitern Aufenthaltsqualität und optimale Arbeitsbedingungen bieten. | Foto: murattellioglu – stock.adobe.com

Von Mechtild Nitzsche

REGENSBURG. „Die Deutsche Bank will mit mehr Heimarbeit Büroraum reduzieren“, titelte das Handelsblatt Ende September. Ein neues Hybridmodell soll Mitarbeitern die Möglichkeit geben, zu bestimmen, wie viele Tage wöchentlich sie im Büro und wie viele von zu Hause aus arbeiten wollen. Als Ziel nennt das Geldinstitut die Einsparung von Miete für Büroflächen.

Tatsächlich ist die Marktlage für Büroimmobilien derzeit nicht rosig, wie die Studie „Immobilienklima“ der Deutschen Hypo belegt. Sie basiert auf Umfragen bei den großen Immobilienfinanzierern Deutschlands und erfasst monatsaktuell die Marktlage in den verschiedenen Segmenten. Laut der Studie, die vom Standardwert 100 ausgeht, sind der Bereich Logistik mit 149 und Wohnimmobilien mit 137 Punkten weiterhin stark. Hotels und Handel sind bei Werten von rund 22 beziehungsweise 25 Punkten weiterhin schlecht bewertet, und auch der Büromarkt, der lange Zeit stabil war, ließ weiter nach auf nun 68,6 Punkte.

Kein wirklich neuer Trend

Homeoffice-Boom und konjunktureller Einbruch, beides infolge der Pandemie: Allem Anschein nach ist Corona zumindest mit schuld an der angespannten Lage auf dem Büroimmobilienmarkt. Nach Einschätzung von Dr. Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg, ist das aber nicht so einfach: „Die von der Deutschen Bank angekündigte Flächenverkleinerung hat nur mittelbar mit Corona zu tun“, erklärt er. „Der Trend, Büroflexibilitäten einzuführen, etwa über Desksharing, ist schon seit Jahrzehnten zu beobachten.“ Bei besonders kosteneffizient arbeitenden großen, internationalen Geldinstituten sei es teilweise längst Usus, dass sich bis zu 130 Mitarbeiter 100 Büroarbeitsplätze teilten. Allerdings: „Jetzt sieht man, dass auch Branchen wie etwa Unternehmensberatung, Wirtschaftsprüfung und Rechtsberatung, die letzte Bastion des Einzelzimmers, umdenken.“

Just hat schon vor 20 Jahren Artikel zu Telearbeit geschrieben. Im Vergleich zu damals hätten sich zwei Faktoren grundlegend geändert: „Erstens haben sich die technischen Möglichkeiten zur Kommunikation deutlich verbessert, Bildtelefonie ist mittlerweile Standard. Und zweitens waren nun viele Firmen gezwungen, dieses ‚Teufelszeug‘ anzuschaffen, und haben festgestellt: Das ist ja doch nicht so böse!“ Die schnelle Investition in die neue Technik sieht Just durchaus als einen Coronaeffekt. Noch wichtiger als der Investitionsaspekt sei aber, dass viele die Scheu davor abgelegt hätten und sich Vorgesetzte gezwungen sahen, sich mit dem damit verbundenen Machtverlust auseinanderzusetzen. „Hier wurde auch klar: Es braucht neue Formen der Mitarbeiterführung.“

„Nennenswerter Schock“ für den Büromarkt

Noch nicht klar sei dagegen, welche dauerhaften Auswirkungen Corona auf den Büromarkt der Zukunft haben wird: „Die Diskussion wird derzeit sehr schwarz-weiß geführt, aber die Wahrheit wird dazwischen liegen.“ 85 Prozent der Homeoffice-Arbeit werde wohl wieder ins Büro zurückkehren – doch auch die verbleibenden 15 Prozent seien bereits ein nennenswerter Schock für den Büromarkt. „Fläche ‚übrig‘ zu haben und unproduktiv mitzuziehen, das wird einen Mietvertrag lang halten, doch danach wird sich das im Markt abbilden: entweder über einen Mengen- oder einen Preiseffekt.“ Immobilienmärkte reagierten nach Möglichkeiten der Mietvertragslaufzeiten und damit langsam – im Bürosegment liege hier der Durchschnitt bei fünf Jahren. Eine leichte Verschiebung sei aber schon festzustellen: „Vermieterseitig werden nun längere Mietverträge angeboten. Zuvor war dies eher das Bestreben der Mieterseite.“

Einen dauerhaften Effekt könnte der Denk- und Handlungsanstoß durch Corona allerdings auf die Gestaltung der Bürofläche haben: Die Mitarbeiter, die nun die Vorzüge des Homeoffice kennengelernt haben, gelte es wieder ins Büro zu locken. „Wer im Kampf um Fachkräfte steht, wird vermehrt versuchen, eine Wohlfühlatmosphäre zu schaffen“, sagt Just. „Büros werden kommunikativer, interaktiver und wohnlicher, und sie sind mehr darauf ausgerichtet, dass die Mitarbeiter in optimaler Umgebung ihre Arbeit optimal leisten können.“ Im Wesentlichen sei auch das nicht neu, im Silicon Valley lebe man diese Campus-Philosophie schon seit Jahren. Da das aber mit Kosten verbunden sei, werde dort, wo es einen intensiven Kostenwettbewerb gibt, der Wohlfühlumbau seine Grenzen haben, so Just: „Ein Callcenter mit umfassendem Wellnessangebot ist eher unwahrscheinlich.“

Bürolandschaft der Zukunft schon vor Corona ein Thema

Die Entwicklungen auf dem Büroimmobilienmarkt sieht auch Roland Seehofer, Geschäftsführer des Gewerbeparks Regensburg, nicht als Auswirkung der aktuellen Pandemie. „Viele unserer Mieter haben schon vor Corona begonnen, ihre Bürolandschaft der Zukunft zu planen und zu bauen.“ Auf dem Büroimmobilienmarkt in Regensburg ist der Gewerbepark einer der Großen: 60 Prozent der vermieteten Fläche werden als Büros genutzt, das entspricht über 90 000 Quadratmetern. Als Vertreter eines langfristigen Bestandshalters, der seit 40 Jahren auf diesem Gebiet tätig ist, beobachtet Seehofer: In so kurzer Zeit dürfte Corona noch keine nennenswerten Bewegungen auf dem Büroimmobilienmarkt ausgelöst haben. „Die Firmen sind noch zu sehr mit sich beschäftigt und mit der Frage, wie man aktuell und schnell das Erforderliche tun kann. Wegen Corona über Umbauten oder Flächenveränderungen nachzudenken, dafür ist es noch zu früh.“

Dass der Homeoffice-Boom sich negativ auf die Vermietung im Gewerbepark auswirken könnte, befürchtet er indes nicht: „Eine Gefahr für den Büromarkt sehe ich eher ausgehend von Konzernen mit Mietflächen von 30.000 Quadratmetern en bloc und mehr – und nicht bei Einzelflächen von 3000 bis 4000 Quadratmetern, wie sie bei uns üblich sind.“ Vielmehr könnte die Pandemie das Geschäftsmodell des Gewerbeparks sogar befördern: „Corona und die Digitalisierung haben Firmen sensibilisiert, sich Gedanken darüber zu machen, was sie tatsächlich für eine optimal produktive Bürolandschaft brauchen. Unternehmen hier zu beraten und zu unterstützen, ist unsere Kernkompetenz.“

Tätigkeitsbasierter Arbeitsplatz: besser als zu Hause

„Tätigkeitsbasierter Arbeitsplatz“ laute das Stichwort auf dem Weg zum „Büro der Zukunft“. Der Schlüssel liege in der klaren Definition und Zuordnung bestimmter Tätigkeiten auf bestimmte Ausstattungen und Räume: Ruhige Räume für konzentriertes Arbeiten, Besprechungsräume für Meetings und kreative Arbeit, Video-, Lounge-, Kooperations- und Kommunikationsräume, gerne auch mit Billard- oder Kickertisch oder einer Nintendo-Konsole ausgestattet – aus diesen Komponenten lasse sich ein Umfeld schaffen, das Mitarbeiter letztlich der einsamen Heimarbeit vorziehen würden.

Um solche Bürowelten darstellen zu können, müsse ein Standort nicht nur eine moderne Infrastruktur und ein attraktives Umfeld bieten, sondern auch einige technische Voraussetzungen erfüllen, so Seehofer: „Das sind etwa performante Leitungen, am besten Glasfaser, für eine Phonebox oder einen Videokonferenzraum. Aber es geht auch um flexible Flächennutzung und um bautechnische Details: Wie stelle ich für innenliegende Räume Be- und Entlüftung dar, wie bekomme ich meine Fluchtwege und den Brandschutz geregelt? Hinter dem Büro der Zukunft steckt vor allem viel Technik und technologisches Ausbau-Know-how.“

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