Interview
19. April 2020 13:40  Uhr

Steuerfreibetrag auf Erstimmobilie

Gespräch mit Wolfgang Herzog, Geschäftsführer bei HSI in Regensburg

Viele träumen von Wohneigentum, doch über die Frage, wer den Makler bezahlt, wird schon lange gestritten. Mit einem neuen Gesetz will der Staat den Käufer entlasten – und könnte damit möglicherweise die Preissteigerung sogar weiter anheizen. | Foto: marcus_hofmann – stock.adobe.com

Von Robert Torunsky

Herr Herzog, ab dem 23. Dezember greift ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen regelt. Was halten Sie davon?

Wolfgang Herzog: Ich halte relativ wenig davon, dass vonseiten des Staates ständig eingegriffen wird. Vor allem stört mich die Begründung, dass er die Kosten für angehende Immobilienbesitzer senken möchte. Der Staat hat ja selbst eine große Stellschraube, die Grunderwerbsteuer, auch wenn das seit 2006 eine Ländersteuer ist. Grunderwerbsteuer, Makler und Grundbuchkosten schlagen in Bayern mit rund 5,5 Prozent zu Buche, aber es gibt Bundesländer wie Brandenburg oder Thüringen, die allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer haben. In Berlin, wo der Grunderwerbsteuersatz mit 6 Prozent auch hoch ist, werden nach altem Mehrwertsteuersatz noch 7,14 Prozent Maklerprovision draufgeschlagen, die dort üblicherweise nur vom Verkäufer getragen werden. Da kommt dann schon was zusammen. Bei uns in Bayern war das schon immer anders und hier bedurfte es keiner Nachjustierung.

Wie sieht es hier denn aus?

Hier zahlen Käufer üblicherweise 3 Prozent des Verkaufspreises plus Mehrwertsteuer und Verkäufer je nach Marktlage. Der Gesetzgeber hat das grundsätzlich wohl gut gemeint, aber selten ist gut gemeint auch gut gemacht. Wenn der Verkäufer, zumal in angespannten Märkten, zur Kasse gebeten wird, dann schlägt er das auf den Verkaufspreis drauf und so erhöhen sich automatisch auch die Grunderwerbsteuer und die Kaufnebenkosten. In diesen Fällen wirkt sich das unterm Strich also nicht kaufpreisdämpfend aus, sondern das Gegenteil ist der Fall. Die gerechte Aufteilung ist also eine Milchmädchenrechnung.

Was wäre Ihr Ansatz?

Die Kassen sind leer, deswegen sind keine Steuersenkungen zu erwarten. Ein ehrlicher Ansatz wäre ein Steuerfreibetrag auf die Erstimmobilie bis zu einer bestimmten Grenze. Das würde beispielsweise jungen Familien deutlich mehr bringen als die neue Gesetzesregelung.

Sehen Sie noch mehr Kritikpunkte?

Nach dem neuen Gesetz soll auch der Makler belegen, dass er das Geld vom Verkäufer erhalten hat: Erst dann darf er eine Rechnung an den Käufer stellen. Hier stellt sich für mich die Frage nach dem Datenschutz. Soll der Makler seinen Kontoauszug mitschicken? Diese Belegpflicht ist ein schwieriges Thema und wird für viel Ärger sorgen.

Apropos Ärger: Makler haben in Deutschland nicht den besten Ruf.

Makler sind grundsätzlich schlecht beleumundet. Viele sagen: „Das sind die Wegelagerer, die haben außer Aufsperren doch nichts zu tun.“ Natürlich gibt es in unserer Branche auch sogenannte „Aufsperrmakler“, die sich nicht großartig mit der Immobilie auseinandersetzen und bei Fragen zum Beispiel zur Bau- oder Heiztechnik der Immobilie kapitulieren, da sie sich einfach nicht vorbereitet haben. Das sind aber Ausnahmen, schwarze Schafe gibt es schließlich überall. Mehrheitlich liefert der Makler eine ordentliche Dienstleistung ab, und die soll auch bezahlt werden. In der Regel hat er einen Informationsvorsprung, und um den geht es ja schließlich. Gerade gehobene Immobilien werden häufig im Off-Market gehandelt, da die Anbieter beispielsweise nicht wollen, dass der Verkauf im Internet publik wird. Entsprechende Kundendatenbanken und -beziehungen sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite zu haben – das ist eine Leistung, die auch honoriert werden muss. Denn was nichts kostet, ist auch nichts wert.

Trotzdem werden viele Immobilien ohne Makler gehandelt.

Natürlich ist es möglich, seine Immobilie selbst bei einem Immobilienportal anzubieten. Aber es gibt Themengebiete, in denen die Verkäufer einfach nicht firm sind, beispielsweise was die Vertragsgestaltung betrifft. Wir stimmen uns mit dem Notar ab und deutschen den Vertrag für den Kunden aus. Ohne Makler muss der Anbieter auch immer selbst zum Objekt fahren und wird mit Fragen bombardiert. Auch wenn wir – im Ausnahmefall – nur von einer Partei das Geld bekommen, beraten wir immer beide. In sehr engen Märkten tendiert man in der Praxis dazu, vom Verkäufer weniger zu nehmen. Es gibt aber auch Märkte in Bayern, etwa in der nördlichen Oberpfalz oder in Oberfranken, wo der Verkäufer bei dieser als Innenprovision bezeichneten Courtage tief in die Tasche greifen muss, da die Makler sonst dankend ablehnen. In Regensburg gibt es aufgrund der Konkurrenzsituation dagegen Anbieter, die sogar ganz auf eine Innenprovision verzichten und sich mit der Außenprovision, also die dem Käufer in Rechnung gestellte Courtage, begnügen.

Wolfgang Herzog, Geschäftsführer bei HSI in Regensburg, sieht die neue Regelung kritisch: „Nach dem neuen Gesetz soll auch der Makler belegen, dass er das Geld vom Verkäufer erhalten hat. Hier stellt sich für mich die Frage nach dem Datenschutz.“ Foto: Marco Schmid