Immobilienwirtschaft
13. Januar 2022 5:53  Uhr

Wohnraummangel trifft auf Kapital

Die Kosten sind hoch und bleiben es auch: Wer in Deutschland Wohnraum mieten, kaufen oder bauen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Der Nachfrage und damit einem weiteren Anstieg tut das auf absehbare Zeit keinen Abbruch.

Laut DZ Bank dürften die Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland 2022 weiter ansteigen, wenn auch etwas schwächer. Bei weiterhin vergleichsweise niedrigen Zinsen erwartet die Bank, dass die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen um 7,5 bis 9,5 Prozent steigen – 2021 waren es 11 Prozent. | Foto: Unkas Photo – stock.adobe.com

Von Thorsten Retta

OSTBAYERN. 5000 Euro und mehr für einen Quadratmeter gebrauchten Wohnraum – in der Stadt Regensburg ist das durchaus normal. Laut Berechnungen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) fällt hier mehr als ein Drittel der angebotenen Wohnungen im Bestand in diese Kategorie. Auch in Augsburg, Ingolstadt oder Erlangen kosten mehr als 20 Prozent des angebotenen Wohnraums im Bestand über 5000 Euro pro Quadratmeter – in München sind es 97,5 Prozent.

Jürgen Engelberth, den Vorstandsvorsitzenden des Bundesverbandes für die Immobilienwirtschaft (BVFI), überraschen die Zahlen nicht: „Wir sind wohl eher auf einer realistischen Bewertung von Immobilien angekommen. Und wenn man die Preise der Hotspots wie München, Berlin, Hamburg oder Köln mit internationalen Metropolen vergleicht, sind die Preise im Verhältnis sogar immer noch sehr günstig.“

„Keine Blasenbildung“

Die in den vergangenen Jahren angesichts der rasanten Anstiege der Immobilienpreise häufig gestellte Frage nach einer Blasenbildung beantwortet der Immobilienspezialist mit einem klaren Nein. Internationale Investoren würden in deutschen Großstädten immer noch gerne zuschlagen. „Hier von Blasenbildungen zu sprechen, wäre sehr weit hergeholt“, wird der BVFI-Vorstandsvorsitzende im Immobilienmagazin „Owners Club“ zitiert.

Es sind also keine Fantasiepreise, die in München, Regensburg oder auch Ingolstadt aufgerufen werden. Vielmehr greifen die Marktgesetze. Entgegen früherer Prognosen ist die Bevölkerungszahl in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gestiegen. Gleichzeitig wird vielen Experten zufolge zu wenig gebaut. Steigende Nachfrage trifft auf zu wenig Angebot. Das dauerhaft niedrige Zinsniveau tut sein Übriges: Kapital, das angelegt werden möchte, ist reichlich vorhanden.

700.000 neue Wohnungen jährlich würden gebraucht

Um den Markt zu entspannen, mehr Wohnraum – auch auf niedrigeren Preisniveaus – verfügbar zu machen und Wohnungsnotstand zu begegnen, müssten laut Engelberth jährlich etwa 700.000 bis eine Million Wohnungen in Deutschland gebaut werden. Die hohe Zahl resultiert auch daraus, dass Wohnungen altersbedingt aus dem Bestand fallen. Eine günstige Alternative zu Kauf oder Miete ist der Neubau freilich nicht. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerte sich im August 2021 der Neubau von konventionell gefertigten Wohngebäuden so stark wie seit November 1970 nicht mehr. Sie lagen um 12,6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Neben der Nachfrage treiben der Fachkräftemangel im Handwerk sowie teure Grundstücke den Anstieg der Materialkosten. Bauholz etwa war nach Angaben der Wiesbadener Statistiker im August dieses Jahres 46,5 Prozent teurer als ein Jahr zuvor.

Das trifft auch die Projektierer. Vor allem bei bereits laufenden Bauprojekten sorgen gestiegene Materialkosten für Schwierigkeiten. „Es gibt Projektentwickler, die Probleme haben, weil sie vor einiger Zeit zu Festpreisen verkauft haben und jetzt feststellen, dass die Kosten aus dem Ruder laufen“, erklärt Immobilienexperte Michael Voigtländer vom deutschen Institut der Wirtschaft (IW). Hier schließt sich der Kreis: „Durch die steigenden Baupreise, die historisch hoch sind, wird eine Bestandsimmobilie wesentlich interessanter für die Bevölkerung als ein Neubau“, sagt Lars Schriewer vom Immobiliendienstleister Accentro. An den hohen Baukosten werde sich so schnell nichts ändern, solange die etwa durch Corona verursachten Logistikprobleme bestehen blieben.

Regensburg zählt zu den teuersten und attraktivsten Städten in Bayern. 34 Prozent der Eigentumswohnungen im Bestand fielen laut Immobilienverband Deutschland (IVD) in der Domstadt im ersten Halbjahr 2021 in die teuerste Kategorie mit Kaufpreisen von 5000 Euro und mehr pro Quadratmeter – das ist Platz zwei hinter München. Unbegründet sind die Preise nicht: Im aktuellen Städteranking von Immobilien Scout, IW Consult und Wirtschaftswoche ist Regensburg erneut unter den Top Ten Deutschlands bei Standortqualität und Wirtschaftskraft. Quelle: IVD-Institut