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21. Juli 2021 10:58  Uhr

Ausgewiesener Profi für agile Gewerbeimmobilien

Ob Erweiterungen, Um- oder Spezialnutzungen: Im Gewerbepark Regensburg werden Mieterwünsche kompetent, professionell und mit jeder Menge Know-how umgesetzt.

Die Piazza, ursprünglich als „Büro-City“ gezielt für den steigenden Bürobedarf entwickelt, ist das beste Beispiel für die Multifunktionalität im Gewerbepark: Heute beherbergen die Gebäude neben Büros unter anderem Arztpraxen, Hightechfirmen, Gastronomie – und sogar ein ambulantes OP-Zentrum. | Foto: one4two, Timo Lauber

Von Mechtild Nitzsche

REGENSBURG. Anzahl und Art der Arbeitsplätze bestimmen, Büromöbel und -equipment bestellen, eine Entscheidung zur Wandfarbe treffen und fertig ist das Büro? Wer das glaubt, macht einen entscheidenden Fehler. Funktionierende Arbeits- und Bürowelten sind wie Eisberge: Offensichtlich sind vielleicht 10 Prozent der Arbeit, die nötig ist, um ein Büro funktions- und zukunftsfähig zu machen; um die restlichen 90 Prozent zu bewältigen und gefahrlos zu umschiffen, ist man gut beraten, sich an Profis zu halten. An Profis, die auf dem Gebiet architektonischer Details wie Deckenhöhen, Decken- und Bodenbelastungen, Lüftungs-, Heizungs- und Kühlungsanforderungen oder benötigter elektrischer und Datenleistung ebenso trittsicher sind wie in Sachen Arbeitsstättenrichtlinien, Genehmigungsverfahren, Brandschutz und Fluchtwegemanagement.

Jahrzehntelange Expertise

Ein solcher ausgewiesener Profi in Sachen Gewerbeimmobilien in Regensburg ist der Gewerbepark Regensburg. Seit über 40 Jahren ist hier der Auf- und Umbau, die Erweiterung und Anpassung, der Erhalt, die Modernisierung und die Sicherstellung des reibungslosen Betriebs von Gewerbeflächen das Alltagsgeschäft. Um dies für seine Mieter professionell leisten zu können, setzt der Gewerbepark auf das hauseigene Planungsbüro DV Plan. In den vergangenen vier Jahrzehnten hat sich nicht nur der Geschäftsumfang auf heute über 300 Mieter und 155.000 Quadratmeter Fläche erhöht; auch das Spektrum der vertretenen Branchen und Flächenfunktionalitäten hat sich kontinuierlich erweitert – und nicht zuletzt hat der Gewerbepark auch die verschiedenen Entwicklungen auf diesem Gebiet seit 1980 hautnah begleitet.

Tiefgehende Analyse im Vorfeld

Diese Begleitung beginnt bereits vor Abschluss des Mietverhältnisses. Am Anfang steht eine umfassende Analyse, wie Roland Seehofer, Geschäftsführer des Gewerbeparks Regensburg, erklärt: „Wir versuchen generell bei unseren Mietern zu erfassen, was ist sein Geschäft, was macht er und wie macht er’s? In welcher Branche bewegt er sich, wie sind die Arbeitsabläufe, was muss sich in den Arbeitsplätzen widerspiegeln?“ Um das Optimum zu finden, gehe man hier mehr in die Tiefe, als es auf dem Markt Standard sei. Bei Sonderfällen werde etwa bei einem Besuch vor Ort überprüft, welche Flächen- und Raumprofile gebraucht werden. „Wir sprechen hier zum Beispiel von Kombiflächen mit leichter Fertigung, von Spezialmaschinen, die einen besonderen Aufbau haben, von Bodenbelastung und zusätzlicher elektrischer Leistung“, so Seehofer. Bei der Sichtung mit einem Architekten vor Ort würden Arbeitszusammenhänge und -abläufe klarer, als es der – in seinem Fachgebiet verständlicherweise oft betriebsblinde – Mietinteressent schildern könnte. Nach der Analyse geht es an die Findung der Fläche und die Erstellung eines Raum- und Flächenkonzepts mit Kalkulation des zu erwartenden Mietpreises.

Beste Bedingungen für individuelle Bürowelten

Auch bei reinen Bürowelten werden die Anforderungen im Vorfeld detailliert erfasst, denn die Zeiten der langen Gänge mit Einzelbüros wie auch der riesigen Großraumbüros nach amerikanischem Zuschnitt sind laut Seehofer vorbei. Heute sind die Anforderungen individueller und Fragen zu beantworten wie etwa: Gibt es Projektteams, die in großen Gruppen zusammenarbeiten, oder datenschutzsensible Themen, die Einer- und Zweierbüros notwendig machen? „Die Realität sind Kombinationen aus beidem, oder als nächster Schritt die konsequente Ausrichtung auf tätigkeitsbasierte Arbeitsplätze“, erklärt der Gewerbepark-Geschäftsführer. Statt einen ganzen Tag an nur einem Platz zu sitzen, geht der Trend zu temporären, funktionsgebundenen Arbeitsplätzen: Rückzugsräume für konzentriertes Arbeiten, Telefonboxen zum ungestörten Telefonieren, Meeting- und Kreativräume, aber auch Lounges und Rekreationsräume zum Krafttanken zwischendurch. Egal, welches Raumkonzept gewählt wird: Es hat konkrete Konsequenzen auf die Ausgestaltung der Fläche, von Raumtiefen und -höhen über die Belegung von Technikschächten bis zur Planung von Brandschutzvorrichtungen und Fluchtwegen.

Die Zukunft immer mitgedacht

Die Ausbauexpertise im Gewerbepark hört natürlich nach dem Bezug nicht auf: Auch für Erweiterungs- oder andere Veränderungswünsche im weiteren Mietverlauf sind alle möglichen Optionen geboten. Dass der Gewerbepark dabei nahezu jeden Flächenwunsch erfüllen kann, ist neben der jahrzehntelangen Expertise schon in seiner DNA begründet: Von Anfang an waren hier alle Gebäude auf Multifunktionalität und Umnutzbarkeit angelegt – etwa durch großzügig dimensionierte Technikschächte, Raumtiefen und Deckenhöhen oder vorsorglich höher dimensionierte Bodenbelastungen, die, wenn nicht sofort, dann möglicherweise bei der nächsten oder übernächsten Nutzung gebraucht werden können.

Unternehmen, die selbst ihre Gewerbeimmobilie zur Eigennutzung bauen, oder andere Immobiliendienstleister mit Verkaufsinteressen ließen diese Redundanzen zugunsten von Renditegesichtspunkten links liegen – auf Kosten möglicher späterer Nutzungen, wie Roland Seehofer erklärt. „Das hat auch einen Nachhaltigkeitsaspekt: Die nachhaltigste Immobilie ist die, die möglichst lange effizient genutzt wird.“ Außerdem binde der eigene Bau nicht nur Liquidität und Ressourcen, man sei auch dazu verdammt, alle Fehler zu machen, die alle anderen schon gemacht haben. „Als Immobiliendienstleister übernehmen wir für unsere Mieter das Kostenrisiko, das Terminrisiko und das Know-how-Risiko.“

Von der Squashhalle zum Kindergarten, vom Büro zum Genlabor

Für die umfassenden Möglichkeiten der Flächenanpassung für neue Nutzungen gibt es im Gewerbepark eindrucksvolle Beispiele. Eines ist die Umgestaltung einer großen Halle, die zur Metallbearbeitung genutzt wurde, in Büroarbeitsplätze für die Softwareingenieure des Regensburger Automobilzulieferers AVL. Die große, hohe und annähernd quadratisch geschnittene Halle wurde mit einem zusätzlichen Zwischengeschoss versehen, zur natürlichen Beleuchtung und Belüftung der tieferliegenden Flächen wurde ein offenes Innen-Atrium eingebaut. Das sorgt nicht nur für Frischluft und Tageslicht, sondern als zusätzlicher Ort zum Draußensitzen auch noch für eine hohe Aufenthaltsqualität – ein wichtiger Zusatznutzen, der auch zur Mitarbeiterbindung beiträgt. „Solche Dinge gehen nicht über Nacht und kosten auch etwas“, sagt Gewerbepark-Geschäftsführer Roland Seehofer. „Aber die Immobilien bringen die Flexibilität mit und mithilfe unserer Planungsabteilung ist es möglich, solche Visionen nicht nur zu entwickeln, sondern auch technisch umzusetzen.“

 

Ähnlich kreativ war die Umgestaltung der früheren Squashhalle: Das hohe, teils zweigeschossige Gebäude wurde zu einem Kindergarten im Erdgeschoss mit einem Outdoor-Indoor-Spielplatz im ersten Obergeschoss umgebaut, was durch die großen Fenster und Dachflächen möglich war. Und dass eine Radiologiepraxis eine gute Nachnutzung für eine Bank ist, weil eine hohe Bodenlast für Tresore ebenso notwendig ist wie für CT- und Röntgengeräte, konnte der Gewerbepark ebenfalls beweisen. Wie auch, dass sich eine über 1000 Quadratmeter große ambulante Klinik mit entsprechendem Know-how in ein Bürogebäude integrieren lässt. „Zusatzthemen wie performante Stromleitungen und Deckenbelastung sind unser Tagesgeschäft, und damit heben wir uns auch vom Wettbewerber ab“, erklärt Seehofer. „Wir lösen diese Probleme mit oder für unsere Mieter – bis zum schlüsselfertigen Ausbau.“

 

Dieses Komplettpaket wird immer angeboten, ist aber nicht die einzige Option. Die Mieter haben die Wahl, das Angebot in jeder gewünschten Tiefe wahrzunehmen, von der schlüsselfertigen Übergabe über reine Beratungsleistungen bis hin zum eigenen Ausbau. Für diesen Weg hat sich Geneart, heute Thermo Fisher Scientific, entschieden: Der Spezialist für Gensequenzierungen hat ein großes Labor in einem normalen Gebäude im Gewerbepark untergebracht und dafür den Innenausbau zum Großteil selbst gestemmt – selbstverständlich beraten und begleitet von den Spezialisten von Gewerbepark und DV Plan.

Know-how im hauseigenen Planungsbüro

Geballte Expertise und Erfahrung aus einer Hand

Von der Planung über die zuverlässige Terminierung und Umsetzung bis zur schlüsselfertigen Übergabe: Die Spezialisten des Planungsbüros DV Plan sorgen für zuverlässige Projektergebnisse im Gewerbepark.

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