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13. Dezember 2021 14:19  Uhr

Sicherheit bei Bauträgerverträgen

Wenn Bauträger Probleme bekommen, führt das schnell zu schwierigen Situationen für den künftigen Besitzer. Klaus Bloch, Rechtsanwalt bei der MTG Wirtschaftskanzlei, erklärt, worauf man als Käufer achten sollte.

Rechtsanwalt Klaus Bloch, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, ist Teamleiter des Serviceteams Bau- und Architektenrecht bei der MTG Wirtschaftskanzlei. | Foto: Attila Henning

Von Gabi Hueber-Lutz

REGENSBURG. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im vergangenen Jahr 268.774 Wohnungen fertiggestellt. Einen Großteil davon errichteten Bauträgergesellschaften. Die Tätigkeit von Bauträgergesellschaften hat daher auf dem Wohnungsmarkt entscheidende Bedeutung, so Rechtsanwalt Klaus Bloch, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der MTG Wirtschaftskanzlei. Er kennt allerdings auch die Probleme, die dabei auftreten können. Zunächst wird es natürlich schwierig, wenn der Bauträger insolvent wird. Eine gute Nachricht vorweg: Die Bank des Bauträgers darf bereits geleistete Zahlungen eines Käufers nicht dazu nutzen, ihre eigenen Ansprüche an den Bauträger zu bedienen. Dem Erwerber der Immobilie hilft dabei die schon von vornherein übergebene Freistellungserklärung der Bank.

Allerdings kann die Bank den Käufer ausbezahlen und das Haus übernehmen. Seine bereits bezahlten Tranchen bekommt der Käufer also zurück, mehr aber auch nicht. Ein Schaden, der ihm zum Beispiel daraus entsteht, dass er seine bisherige Wohnung bereits gekündigt hat, wird ihm nicht ersetzt.

Bei Insolvenz des Bauträgers den Vertrag beibehalten

Sehr risikoreich kann es für den Käufer sein, wenn er in der Insolvenz des Bauträgers vom Vertrag zurücktritt. Etwa wegen eines wesentlichen Mangels. Dann entfällt nämlich die vertragliche Basis. Der Anspruch auf Eigentumsübertragung erlischt und damit auch die Wirkung der bereits eingetragenen Vormerkung. Vor allem aber wird der Anspruch des Erwerbers auf Rückzahlung bereits geleisteter Zahlungen einfache Insolvenzforderung. Seine Forderung ist auf jeden Fall nachrangig zu der der Bank des insolventen Bauträgers. „Von einem Rücktritt vom Vertrag ist daher dringend abzuraten“, warnt Rechtsanwalt Klaus Bloch.

Probleme kann es aber auch dann geben, wenn der Bauträger nicht insolvent ist. Verzug im Baufortschritt oder mangelhafte Leistungen des Bauträgers können Gründe dafür sein. Jeder Vertrag zwischen einem Bauträger und dem Erwerber einer Immobilie muss zwingend eine Fertigstellungsfrist enthalten. Überschreitet der Bauträger diese Frist, gerät er in Verzug. In diesen Fällen kann der Käufer zurücktreten.

„Kündigung aus wichtigem Grund“ ist nicht mehr möglich

Was aber, wenn der Käufer bei Verzug oder bei Mängeln vor der Abnahme das Objekt in dem Zustand erwerben möchte, in dem es ist und vom Bauträger Schadensersatz verlangen will? Ein Rücktritt bringt ihm dann nichts, betont Rechtsanwalt Klaus Bloch. Früher konnte man in solchen Fällen kündigen und die Mängel selbst beseitigen. Das ist so nicht mehr möglich. Nach der aktuellen Rechtslage verliert der Käufer damit seinen Erfüllungsanspruch, also seinen Anspruch, das Eigentum überschrieben zu bekommen. Nach altem Recht war hier eine Kündigung aus wichtigem Grund für den Erwerber die Ideallösung. Durch das neue Baurecht von 2018 ist dieser Weg jedoch ausgeschlossen.

Nachdem eine Kündigung aus wichtigem Grund vom Gesetzgeber nicht mehr vorgesehen ist, muss der Käufer das im Vorfeld regeln. Eine ordnungsgemäße Beratung beinhaltet für den Erwerber, dass Regelungen über eine Kündigung aus wichtigem Grund in den Vertrag mit dem Bauträger aufgenommen werden. „Dies ist möglich und sollte bei einer notariellen Beurkundung beachtet werden“, empfiehlt Rechtsanwalt Klaus Bloch dringend. Denn der Gesetzgeber hat bisher noch keine zufriedenstellende Lösung geschaffen.

Sollte der Bauträger der termingerechten Fertigstellung oder der Beseitigung der Mängel nicht nachkommen, hält der Anwalt es für sinnvoll, die Situation juristisch zu durchleuchten und die individuelle Situation der Käufer dazu in Bezug zu setzen. Astronomische Summen werden dabei für eine Beratung nicht fällig, beruhigt Rechtsanwalt Klaus Bloch. Verglichen mit den Kosten für eine Immobilie oder auch den Kosten, die bei Problemen entstehen können, falle das nicht ins Gewicht.

Der Umzugstermin naht, das Haus ist nicht fertig – was tun?

Häufig tritt das Problem auf, dass Erwerber aus Termingründen in die Wohnung oder das Haus einziehen müssen. Dann haben sie eine ungute Wahl zu treffen: entweder die Rate zu zahlen, die bei Bezugsfertigkeit fällig ist, obwohl noch Restarbeiten und Mängel erheblichen Umfangs vorliegen, oder ansonsten vom Bauträger keinen Schlüssel zu erhalten. Unter Umständen leistet der Käufer dabei zu hohe Zahlungen für die bis dahin erfolgten Arbeiten.

Zahlt er nicht, läuft der Käufer Gefahr, dass der Bauträger die Schlüssel nicht übergibt. Die meisten Gerichte sind hier dazu übergegangen, dass sie auf Antrag eine einstweilige Verfügung erlassen, wonach der Bauträger die Schlüssel herauszugeben hat und der Käufer seine Immobilie zumindest beziehen kann. Die Überschreibung des Eigentums selbst erfolgt aber erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Allerdings kann man laut Klaus Bloch gerichtlich durchsetzen, dass noch ausstehende Leistungen des Bauträgers mit diesem Kaufpreis verrechnet werden.

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