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21. April 2022 16:42  Uhr

Von der großen Vision zur praktischen Realität

Das Büro der Zukunft ist nicht nur eine stylische Idee, sondern mit einer Reihe praktischer Anforderungen verknüpft. Im Gewerbepark ist man für alle Eventualitäten gerüstet.

Das Nixdorf-Haus an der Stirnseite der Piazza war 1987 das erste auf das Bedarfsprofil eines größeren Nutzers zugeschnittene Bürogebäude in der Stadt. Inzwischen hat es viele Nutzungen erfahren und beherbergt heute elf verschiedene Mietpartner – das Ergebnis der von Anfang an mit angelegten Flexibilität. Foto: Meßmann

Von Mechtild Nitzsche

REGENSBURG. Der Boom der Bauwirtschaft hat auch eine Kehrseite. Wer derzeit versucht, Handwerker zu bekommen, weiß: Es ist so gut wie unmöglich. Was private Bauherren trifft, geht auch am Gewerbeimmobilienmarkt nicht spurlos vorüber. Der aktuelle Handwerkerengpass kann Pläne für die Anpassung der eigenen Büro- oder Firmenräume an die Anforderungen des Arbeitens der Zukunft ganz praktisch vorerst zunichtemachen.

Nicht so im Gewerbepark Regensburg: Der moderne Immobiliendienstleister ist seit jeher darauf bedacht, auch in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld handlungsfähig zu bleiben. Er erreicht dies unter anderem durch Jahresvertragsvereinbarungen, in denen dauerhafte Partnerschaften mit Handwerksbetrieben eingegangen werden. „Unsere Jahresvertragsvereinbarungen laufen über ein bis drei Jahre und werden dann jeweils verlängert, wenn alles passt“, erklärt Roland Seehofer, Geschäftsführer des Gewerbeparks. „Das führt zu teils langjährigen vertrauensvollen Partnerschaften und hebt uns klar vom Wettbewerb ab, weil wir nicht in die Verlegenheit kommen, wegen Personalengpässen Mieterwünsche ablehnen zu müssen.“

Mietausbau, derzeit überall schwierig, bleibt so im Gewerbepark weiterhin machbar. Ein wesentlicher Grund hierfür ist auch, dass alle Gewerke eng zusammenarbeiten – vom hauseigenen Planungsbüro bis zum ausführenden Handwerker. Für den Mieter bedeutet das, dass Anpassungen oft auch im laufenden Betrieb umgesetzt werden können, ohne groß zu stören, was zuletzt etwa bei der Sanierung eines Hotels gelungen ist.

Ein weiteres wichtiges Alleinstellungsmerkmal ist laut Seehofer die eigene Planungsabteilung der Gruppe: „Unsere Planungsabteilung ist auf dem Punkt: Sie kennt unsere Gebäude, ist bei der Preiskalkulation schnell, weil Kosten etwa für einen Quadratmeter Teppichboden oder Gipskarton sofort parat sind, und läuft auch nicht so schnell in Lieferengpässe. Deutet sich ein solcher an, wird lieferbarer Ersatz gefunden und angeboten.“

Ideen müssen umsetzbar sein

Die kompetente und pragmatische Umsetzung der Mieterwünsche mache sich natürlich in der Anmietung bemerkbar, so Seehofer: „Es kommt vor, dass anfangs vorhandene Wettbewerbsstandorte im Laufe der Verhandlungen sang- und klanglos aus den Gesprächen verschwinden, und das schon oft, bevor konkret über Preise verhandelt wurde. Denn entscheidend ist oft nicht der Preis, sondern die Frage, was konkret möglich ist.“

Dass Mieterwünsche in einer so breiten Palette umsetzbar sind, liegt zu einem Großteil auch in der bereits vorhandenen Bausubstanz begründet – und in ihrer von Anfang an mit angelegten Flexibilität. „Die Flächen im Gewerbepark sind multifunktional aufgebaut und können mit den Mieterwünschen atmen“, so Seehofer. Tragende Wände im Innenbereich gibt es praktisch nicht, einzig Brandschutzwände sind mögliche Beschränkungen. Damit erfüllt der Gewerbepark eine wichtige Vorbedingung für die Realisation von Büroflächen der Zukunft: Sie müssen schlicht auch baulich umsetzbar sein. „Und das sind sie eben nur mit flexiblen Flächen.“

Den Wettbewerbern mehr als eine Nasenlänge voraus

Mit dieser simplen Prämisse sind einige Wettbewerber schon aus dem Rennen. Zum Beispiel Büroräume im Altbau: Hier ist das Versetzen von Wänden, sofern der Denkmalschutz überhaupt mitspielt, entweder gar nicht möglich oder nur mit großem Aufwand. „Auch bei klassischen Bürostangen mit ihren Standardtiefen – 6,50 Meter Büro, 1,50 Meter Gang, 6,50 Meter Büro – wird es mit einer großzügig gestalteten Aufenthaltszone oder anderen Flächenanpassungen für neue Bürokonzepte schon schwierig bis unmöglich“, erklärt Seehofer. Und selbst, wenn es sich beim Büro um eine selbst gebaute Eigenimmobilie mit großzügigerer Planung handelt, kann die mangelnde Flexibilität irgendwann problematisch werden: „Eigenimmobilien sind immer nur eine Momentaufnahme – und schnell zu klein oder zu groß oder nicht mehr aktuell“, so Seehofer. Noch deutlicher wird das Problem, wenn als weitere Dimension die technischen Bedingungen mitgedacht werden. Denn ein Büro sind nicht nur Quadratmeter, es geht auch um Deckenhöhen, Lüftung, Kühlung, Klimatisierung, IT, Verkabelung oder WLAN-Konzept. In all diesen Fragen bringt der Gewerbepark nicht nur die baulichen Voraussetzungen mit, sondern auch vier Jahrzehnte Know-how.

Der Blick des Bestandshalters

Was den Gewerbepark schließlich von allen anderen Anbietern, auch größerer Standorte, unterscheidet: die Philosophie eines Bestandshalters, der immer auch die Dimension der Zeit im Blick hat. „Für den Bestandshalter sind zwei Dinge wichtig“, sagt Seehofer. „Er möchte seinen Standort entwickeln und seine Qualität langfristig hochhalten; und er möchte Immobilien bauen, die über Jahre vermietbar sind und ebenfalls das Potenzial haben, weiterentwickelt zu werden, um den Gesamtstandort immer attraktiver zu machen.“ Hier setze sich der Gewerbepark etwa auch vom klassischen Bauträger ab, der die Immobilie nach dem Bau verkauft – und deshalb keinen Grund hat, Flexibilität mit einzubauen. „Denn Flexibilität kostet.“

Dafür, dass Flexibilität beim Gewerbepark Regensburg mehr als nur ein Schlagwort ist, gibt es viele Beispiele. Ein besonders griffiges ist die Umgestaltung einer Halle zur Zuggabelproduktion in eine moderne Immobilie für die Softwareentwickler des Automobilzulieferes AVL: Nach dem Umbau nach Mieterwunsch erinnert hier nichts mehr an Schneiden, Schweißen und Lackieren. Aus der ehemaligen Halle wurde ein attraktives Büroambiente mit zusätzlicher Etage und einem Atrium als Lichthof und beliebtem Aufenthaltsort.

Abseits baulicher Möglichkeiten gibt es noch ein weiteres Pfund, mit dem der Gewerbepark wuchern kann: die Standortqualität, die immer mitentwickelt wird und ein Ergebnis konsequenter Planung ist. „Die umfassende Service- und Infrastruktur ist einzigartig und wird von den Mietern sehr geschätzt“, so Seehofer.

Wie werden wir in Zukunft arbeiten und vor allem, wo werden wir in Zukunft arbeiten? In einer breit angelegten Kampagne erörtert der Gewerbepark Regensburg Trends in der Arbeitswelt und lässt in Video- und Podcastbeiträgen Experten aus Politik, Wissenschaft und Wirtschaft zu Wort kommen. Zur Kampagne geht es hier.